부동산 세금 종류 취득세 재산세 종부세 양도소득세 개념

부동산 세금 종류 취득세 재산세 종부세 양도소득세 개념

2023. 7. 22. 21:35ㆍ카테고리 없음

부동산 세금 종류 취득세 재산세 종부세 양도소득세 개념

부동산이 아주 핫하고 있습니다. 요즘 잠시 주춤하고 있지만 그래도 핫한건 사실입니다. 집 값만 알고 취득부터 매도에 이르기까지 세금문제가 있습니다. 모르고 투자하셨다면 수익률에 큰 변동이 있기 때문에 세금은 꼭 알고 넘어가셔야 합니다. 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세가 있는데 부동산을 취득하면 튀득세 + 등록면허세 + 각종 공과금 등이 나올 수 있습니다.

또한 부동산을 보유하고 있는 분들은 재산세와 종합부동산세를 매년 납부하셔야 합니다. 그리고 부동산을 매도할때에는 양도소득세도 내셔야 합니다. 즉 다 돈입니다. 세금.돈돈돈돈.... 지금부터 부동산 세금에 대해서 개념을 이해하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

취득세

취득세는 매매를 통해서 사거나 신축 아파트를 분양으르 받거나 하는 유상으로 취득한 것 뿐만이 아니라 상속 또는 증여의 방법으로 부동산의 소유권을 갖게 되어도 취득세를 내야 합니다.

1세대 1 주택자는 취득가액의 1%를 내는데, 여기에 지방교육세 0.1%가 부과되므로 총 1.1%를 냅니다. 하지만 주택 가격이 6억 원이 넘어가면 취득세율이 올라갑니다.(6억 원 초과~9억 원 이하 : 1.01~2.99% / 9억 원 초과 : 3%)
만약 6억 인 주택을 취득했다면 취득세는 660만 원이, 6억 1천만 원에 구입했다면 7,179,700원이, 7억 원에 사게 되면 12,859,000원을 취득세로 내야 합니다.
2 주택자 이상부터는 세율이 급격히 올라가며, 조정지역 또는 비조정지역에 따라서도 부과 세율에 차이가 있습니다. 조정대상지역을 기준으로 2 주택자의 취득세율은 8%이고, 3 주택 이상부터는 12%의 취득세율이 적용됩니다.
만약 1세대 2 주택인데 조정대상지역이라면, 지방교육세 포함 취득가액의 8.4% 적용되어 취득세로 5,040만 원이라는 막대한 세금을 납부해야 될 수도 있습니다.
집을 사고파는 과정에서 일시적으로 2 주택이 될 경우에는 예외적으로 1 주택 세율이 적용됩니다.
농어촌특별세는 집 가격과는 상관이 없고, 85㎡(25.71평) 이상의 주택에만 붙습니다.(농어촌특별세 0.2%)
증여 취득세는 집 가격과 상관없이 기본적으로 3.5% 이지만, 지방세와 농어촌특별세까지 합치면 약 4%가 됩니다.(85㎡ 이상의 경우) 만약 다주택자이면서 3억 원 이상인 조정대상지역의 주택이라면 취득세율이 12%로 올라갑니다.
취득세는 일부일 뿐이며, 증여세와 상속세는 별도로 내야 합니다.
취득세는 취득가액이 기준입니다. 매매가액과 분양가액, 낙찰가액을 그대로 신고하게 됩니다.
상속, 증여의 경우에는 시세에 맞춰서 돈을 주고 산 게 아니므로 시가표준액이 기준이 됩니다. 시가표준액은 위택스 등에서 조회가 가능합니다.

재산세

재산세는 재산을 보유하고 있을 때 내는 세금으로 매년 납부를 해야 합니다. 매년 하반기가 되면 재산세 납부기한이 도래하게 됩니다.

주택의 경우 재산세는 두 번에 나누어 절반씩 납부하게 됩니다. 1/2은 7월 31일까지, 나머지 1/2은 9월 30일까지 납부입니다. 만약 재산세가 20만 원 이하라면 7월에 전액 납부하게 됩니다.
재산세는 기본적으로 [시가표준액 X공정시장가액비율 X 세율]로 계산합니다. 만약 공시가액이 1억 원인 주택이라면, 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준이 6천만 원이 나오고, 이 6천만 원에 세율 0.1%를 계산하면 재산세는 6만 원이 됩니다. 여기에 부가적으로 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(20%)까지 다 붙으면 총 15만 6천 원을 납부해야 합니다.
공시가액이 10억 원이라면 공정시장가액비율 적용 시 6억이 되기 때문에, 재산세는 1,770,000원(570,000원+3억 원 초과금액의 0.4%), 도시지역분(0.14%)은 840,000원, 지방교육세(20%)는 354,000원이 되어 총 2,964,000원을 납부해야 합니다.(1세대 1가구 기준)
과세기준일은 6월 1일로, 이 날짜에 해당 주택이 누구 소유인지에 따라 재산세를 내야 하는 주체가 달라집니다. 만약 6월 1일 전인 5월 31일에 주택을 팔고 잔금과 등기이전까지 모두 완료했다면, 재산세는 내지 않아도 됩니다. 집을 사간 사람이 대신 내야 하기 때문입니다.
만약 극단적으로 6월 2일에 집을 처분했다면, 7월 9월에 재산세를 내야 하고 12월에는 종합부동산세도 내야 합니다.

종합부동산세(종부세)

종합부동산세는 과세기준일 6월 1일 기준으로 내가 보유하고 있는 주택과 토지를 모두 합쳐서 재계산하게 되며 보통 종부세 납부 대사자에게 11월중 고지서가 날라가고 매년 12월 1일 ~ 15일까지 납부해야 합니다.

재산세는 주택 하나하나마다 세금을 부과하는 것이고, 종부세(종합부동산세)는 세대별 주택의 개수, 주택의 가격, 공제액 등을 모두 합산해서 사람(납세의무자)에게 부과되는 세금입니다.
엄격히 말해 종부세는 계산과정에서 이미 낸 재산세는 차감이 되기 때문에 이중과세는 아닙니다.
1세대 1 주택자는 주택이 1개만 있기 때문에 합쳐서 다시 계산할 것이 없어 종부세 납세 의무가 없고 재산세로 끝납니다.(종합부동산세 비과세 대상 : 공시지가가 11억 원 이하일 경우에만 적용)
11억 원을 초과하거나 다주택자일 경우에는 종부세를 계산해서 추가로 세금을 납부해야 할 수 있습니다.
공시 가격은 국토교통부 '부동산 공시 가격 알리미' 사이트를 통해서도 조회가 가능합니다.

양도소득세

양도소득세는 보유하고 있던 주택을 팔아서 소득이 생겼을 때 내는 세금을 말하며 내가 산 가격보다 집 값이 떨어졌다면 양도소득세는 내지 않습니다. 하지만 신고는 해야 합니다. 양도소득세는 내가 산 가격과 판 가격의 차액만큼 생긴 소득을 기준으로 세금 계산이 시작됩니다.

양도소득세율은 주택을 보유한 기간, 대상지역, 소유 주택의 개수 등에 따라 천차만별입니다. 하지만 1세대 1 주택자는 몇 가지 조건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.
양도소득세 비과세 대상 : 1세대 1 주택자가 1 주택인 상태에서 12억 원 이하로 팔 경우+2년 이상 보유(조정대상지역에서 구입한 주택이라면, 2년 이상 실제 거주를 해야 합니다.)
과세표준에 기재된 금액은 내가 집을 사고 판 과정에서 생긴 차익 그대로를 적용하는 것이 아니라 차익에서 공제 금액을 차감한 금액을 적용합니다.
양도소득세는 홈택스에서 직접 신고, 납부해도 되지만, 세무사 전문가의 상담을 받은 후 진행하는 것이 좋습니다. 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다던지 놓치면 후회하는 조건들은 개인이 알긴 어렵고 전문가의 지식을 빌리는 것이 효과적일 수 있기 때문입니다. 이왕이면 집을 팔기 전 양도세가 얼마나 나올지 알아보는 것이 좋습니다.
상속이나 증여처럼 무상으로 주택을 받을 경우에는 양도소득세 과세대상은 아닙니다. 대신 상속세 또는 증여세가 부과됩니다.
대출을 끼고 구입한 부동산을 증여하는 부담부증여(담보권이 설정된 재산을 증여할 때, 그에 따른 채무(부채)를 포함해서 물려주는 것)의 경우에는 양도소득세를 냅니다.
만약 5억 원 아파트를 증여하는데 담보대출로 2억이 끼어 있다면, 5억 원에 대한 증여세를 내는 것이 아니라 대출을 제외하고 3억 원에 대해서만 증여세를 부과합니다. 담보대출인 2억 원에 대해서는 양도세가 부과됩니다. 2억 원은 대출금액을 양도한 것으로 보고 세금을 내는 것입니다. 양도소득세는 주택을 주는 증여자가 내게 됩니다.
빚인 대출을 넘겨주는데 소득이 생겼을 때 내는 세금인 양도세를 내야 하는 이유가 언뜻 이해가 안 될 수 있지만, 집을 주는 사람 입장에서 보면 빚을 넘겨줌으로써 본인의 채무가 해소된 것이고 집을 받은 사람이 빚을 대신 갚는 것이기 때문에 소득이 생긴 것으로 보기 때문입니다.
증여는 주택을 주는 증여자가 양도소득세를 내고, 증여를 받는 사람이 증여세를 내기 때문에 세금을 양쪽으로 나눌 수 있어서 절세를 하는 방법으로 많이들 인식이 되고 있습니다.